SUPUESTO DE IRPF, RDTO PROCEDENTE DEL INMUEBLE

 Supuesto 5


 Bernardino tiene la propiedad completa de un local comercial situado en Santiago de Compostela. 

El local tiene un valor catastral de 200.000 euros de los cuales 130.000 euros corresponden a la construcción. La última revisión catastral fue en el año 2016. 

El local ha estado alquilado hasta el 30 de noviembre, quedando libre desde el 1 de diciembre hasta final de año. Durante el tiempo alquilado ha estado desarrollándose en el mismo una actividad empresarial. 

Según el contrato del alquiler, el importe del mismo asciende a 1.200 euros mensuales. Los gastos soportados por el dueño del local durante el ejercicio 2021 ha sido los siguientes: cuota de la comunidad de propietarios, 150 euros/mes; IBI, 750 euros y seguro del hogar, 240 euros anuales. 

El contribuyente adquirió el local por herencia en el año 2007 habiéndose declarado un valor a efectos del impuesto sobre sucesiones de 180.000 euros; la cuantía de dicho impuesto, así como los honorarios de notaría y registro de la propiedad ascendieron a 15.000 euros. El contribuyente ha instalado una nueva caldera por romperse la actual y ha tenido un coste de 10.500 euros y tiene pendiente de compensar de años anteriores la cantidad de 2.000 euros. 


Calcule el rendimiento de capital inmobiliario.


Solución:

Número total de días en los que el inmueble ha estado arrendado en 2021: 334

• Ingresos íntegros ............................................................................................................ 13.200,00

• Gastos de reparación y conservación e intereses de 2021 ........................................... - 10.500,00

• Gastos de reparación y conservación pendiente de otros años ....................................... -2.000,00

• Gastos de comunidad (1) ................................................................................................. -1.650,00

• Primas de contrato de seguro (1) ....................................................................................... -220,00

• Tributos, recargos y tasas (1) .............................................................................................. -687,50

• Amortización del inmueble (2) ....................................................................................... - 3.568,76

• Rendimiento neto ............................................................................................................ -5.426,26

(1) En el caso de que el inmueble haya estado arrendado sólo durante una parte del año, como ocurre en este supuesto, los intereses gastos de comunidad, primas de contrato de seguro y tributos, recargos y tasas serán los que correspondan al número de días del año en que el inmueble haya estado arrendado.

(2) La Sentencia del Tribunal Supremo de 15 de septiembre de 2021, establece que, para calcular la amortización de los inmuebles adquiridos a título gratuito (herencia o donación), en el importe de adquisición estará incluido el valor de bien adquirido en aplicación de las normas sobre el Impuesto de Sucesiones y los gastos y tributos inherentes a la adquisición en la parte que corresponda a la construcción, así como, en su caso, la totalidad de las inversiones. Así se cogerá el mayor de dos valores, o el correspondiente a la construcción del valor catastral o el correspondiente a la construcción del valor de adquisición antes mencionado cuando es a título lucrativo. Es decir, 130.000 (construcción del valor catastral) o 126.750 (que es el 65% del valor del ISD + gastos).

Imputación de Renta inmobiliaria:

Valor catastral.......................................................................................................................... 200.000,00

Indique si el valor catastral ha sido revisado ....................................................................................... SI

Número de días a disposición del contribuyente (1) ............................................................................ 31

Renta imputada (2) ........................................................................................................................ 186,85

(1) Se computan los días de 1 de diciembre a 31 de diciembre.

(2) 200.000,00 x 0,011 x 31/ 365 = 186,85.

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