Aclaraciones sobre gastos deducibles del Rendimiento de Capital inmobiliario.

 

Aclaraciones sobre gastos deducibles del Rendimiento de Capital inmobiliario.

NORMATIVA APLICABLE

·       Ley 35/2006 (LIRPF): Art. 22 a 24

·       Real Decreto 439/2007 (RIRPF): Art. 13 a 16

·       Ley 29/1994 (LAU): Art. 2 y 3

¿Qué podemos considerar como gastos deducibles? Todos los gastos necesarios para la obtención de los rendimientos de capital inmobiliario

Pasaremos a desglosar los principales:

1.       Intereses y gastos de financiación: Son deducibles los intereses de los capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora del inmueble, derecho o facultad de uso o disfrute, y demás gastos de financiación, siempre que efectivamente sean a cargo del propietario o titular del derecho real. Su límite serán los ingresos, el exceso podrá deducirse en los 4 años siguientes. Se prorratean por los días que ha estado efectivamente alquilado el inmueble.

2.       Reparación y conservación: Gastos derivados de la conservación, arreglo o sustitución de instalaciones destinados a mantener la vida útil del inmueble o su capacidad productiva o de uso. Los gastos de reparación y/ o conservación anteriores al alquiler será, deducibles cuando el inmueble esté en expectativa de alquiler y no se disfrute de la vivienda por parte del titular aunque sea temporalmente. Tienen como límite igual que los anteriores los ingresos y el exceso a los 4 años siguientes. Estos gastos NO se prorratean.

3.       Tributos: Serán deducibles todos los tributos y recargos no estatales, así como las tasas y recargos estatales que haya que pagar por la vivienda y que incidan sobre los rendimientos computados, tales como el IBI, la tasa de basura, tasa de limpieza, el alumbrado..., que no tengan carácter sancionador. Se prorratean y no tienen límite pueden hacer el rendimiento de capital inmobiliario negativo.

4.       Seguros: Serán deducibles las primas de seguro, tales como seguro de hogar, seguro de impago de alquiler... Se prorratean y no tienen límite pueden hacer el rendimiento de capital inmobiliario negativo.

5.       Suministros: Serán deducibles todos los suministros del hogar, tales como la luz, gas, internet, agua,... siempre que tales gastos sean abonados por el arrendador

6.       Servicios profesionales y cantidades devengadas por terceros: Serán deducibles las cantidades devengadas por terceros en contraprestación o como consecuencia de servicios personales, tales como gastos de administración, guarda o vigilante, portería, jardinería, asesoramiento.

7.       Saldo Dudoso Cobro será deducible siempre y cuando: o bien el deudor se halle en situación de concurso, o cuando entre el momento de la primera gestión de cobro realizada por el contribuyente y el de la finalización del periodo impositivo hubieran transcurrido más de 6 meses, y no se hubiera producido una renovación del crédito.

8.       Amortización: Corresponderá un gasto como amortización, el mayor de los valores, o bien el correspondiente a la construcción del valor catastral o bien el correspondiente a la construcción del valor de adquisición. (en este apartado cabe destacar que si es a título oneroso serla la compra + gastos y si es a título lucrativo, según sentencia reciente del TS, será el valor dado a la vivienda en el ISD + los gastos). Cuando se elija el mayor de ellos, la amortización a aplicar será el 3% anualmente, y al igual que los anteriores no tiene límite y se debe prorratear por los días alquilado.

9.       Ampliación o Mejora: El concepto no viene contemplado en la normativa IRPF, y normalmente son gastos destinamos a la ampliación de la habitabilidad o capacidad del inmueble, o a alargar su vida útil. Se restará el gasto vía amortización como el punto anterior al 3% del importe.

10.   Amortización del mueble: 10 % del coste de adquisición desde fecha de adquisición bien mueble, y también será prorrateable.

QUE ES REPARACIÓN Y CONSERVACIÓN	QUE ES MEJORA	QUE ES AMOR. MUEBLES
Sustituir el Aire acondicionado o caldera	Obra de calzamiento de pilares	Cambio de electrodoméstico
Cambio ascensor, puertas, ventanas. Acuchillado del suelo Pintado del inmueble	Estabilización de la estructura en el edificio	Sustituir lavadora y sofá
Adquisición materiales para pintura de la vivienda Abrillantado del suelo Cambio de caldera de gas por termo eléctrico, tuberías viejas, azulejos Modificación instalaciones electricidad y fontanería Cambio de bañera por plato ducha e instalación de mampara	Instalación de calefacción, ascensor, puertas de seguridad, y otros, donde no existían (Si existieran, la sustitución sería una reparación y/o conservación	Cambio muebles de cocina
Colocación de tarima flotante Obras en la red de saneamiento y red general debido a su mal estado Remodelación completa cuartos baño y cocina Eliminación gotelé